Отношение законодателя к частной собственности на жилье принципиально меняется в течение последних 25 лет.

С принятием Конституции РФ снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее возможность владения и пользования жилыми домами, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалась одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106, 107 ГК РСФСР).

В настоящее время законодательство по количеству приобретаемых в собственность жилых помещений и размеру этих помещений ограничений не содержит (ст. 213 ГК РФ).

Увеличению доли частного жилья в жилищном фонде Российской Федерации способствовало принятие Закона о приватизации жилых помещений, а также положение ст. 218 ГК, предусматривающей право члена жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесшего свой пай за квартиру, приобретать в собственность эту квартиру. Собственники жилья приобрели право сдавать его на возмездной основе за плату, определяемую соглашением сторон, без каких-либо ограничений в сумме. Раньше сдача внаем жилого помещения с оплатой, превышающей установленные пределы, квалифицировалась как использование жилья для извлечения нетрудовых доходов. Следствием этого могло явиться безвозмездное изъятие жилого помещения (ст. 131 ЖК РСФСР).

В результате динамично развивающихся в стране экономических правоотношений, гражданский оборот с каждым годом становится все более развитым, и все более распространенными становятся различные гражданско-правовые инструменты, в частности, кредиты и займы, все чаще и актуальнее встает вопрос возврата выданных кредитов и займов.

Один из самых надежных инструментов кредитора в борьбе с неплательщиком — это возможность обращения взыскания на имущество должника.

Согласно общему правилу, закрепленному в ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве», взыскание по исполнительным документам обращается в первую очередь на денежные средства должника в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе, находящиеся в банках и иных кредитных организациях.

В случае же отсутствия у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество.

При этом, согласно ст. 446 ГК РФ, к имуществу, принадлежащему гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, относится жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, в этом случае закон защищает право должника на жилище.

Законодатель на сегодняшний день выработал четкую позицию в отношении обращения взыскания на жилые помещения: если оно в собственности и является единственным, обратить взыскание нельзя, а если является единственным, но при этом является также и предметом ипотеки, то можно.

К примеру, в постановлении № 11-П от 14.05.2012 года Конституционный суд РФ не признал положения ст. 446 ГПК РФ противоречащими Конституции РФ в силу того, что положения данной статьи направлены на защиту конституционного права на жилище не только самого гражданина-должника, но и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов.

Так, граждане обращались в суд по вопросу взыскания на доли в жилых помещениях, собственниками которых являлись их должники. Заявители предполагали возможность реализации их долей с публичных торгов, по той причине, что за время проведения исполнительного производства должники не внесли в счет погашения долгов каких-либо денежных средств, а все предпринятые судебными приставами меры не дали эффективного результата.

Суд подчеркнул, что обращение взыскания на такое жилое помещение (его части) должно осуществляться на основании судебного решения и лишь в том случае, если суд установит, что оно явно превосходит определенные законом нормативы, а доходы гражданина-должника несоразмерны его обязательствам перед кредитором.

Однако, данный судебный акт не отменяет положения о невозможности обращения взыскания на единственное жилье. Постановлением Конституционного Суда РФ абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ признан не противоречащим Конституции РФ, поскольку данное законоположение направлено на защиту конституционного права на жилище, а также на обеспечение государством достоинства личности, как того требует ст. 21 Конституции РФ, условий нормального существования и гарантий социально-экономических прав в соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, на обеспечение указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их, социально-экономических прав и в конечном счете - на реализацию обязанности государства охранять достоинство личности.

Необходимо обратить внимание, что данным Постановлением федеральному законодателю предложено внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, установить критерии, которые позволяли бы определить жилое помещение как явно превышающее по своим характеристикам указанный уровень (площадь помещения - общая и жилая, его конструктивные особенности, рыночная стоимость и т. д.), предусмотреть порядок обращения взыскания на него, а также уточнить перечень лиц, подпадающих под понятие «совместно проживающие с гражданином-должником члены его семьи».

Однако данные изменения федеральным законодателем пока не приняты.

Вместе с тем вышесказанное не свидетельствует о том, что у гражданина не может быть изъято из собственности жилое помещение, являющееся его единственным жилищем по иным основаниям, как на возмездной, так и на безвозмездной основе.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 32 ЖК определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Частью 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.

Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилым помещением.

Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, требований по пользованию инженерным оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и иных требований законодательства.

Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное его изъятие (ст. 235 ГК).

В частности, возможно изъятие жилья при нарушении ч.4 ст. 30 ЖК РФ, обязывающей собственника жилого помещения поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Последствием самовольных переустройства или перепланировка жилого помещения (ст. 29 ЖК) является продажа жилья на основании судебного решения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (с возложением на нового собственника такого жилья обязанности привести его в прежнее положение).

Помимо изложенного, на основании норм Закона от 03.12.2012 № 230 - ФЗ "О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам" органы прокуратуры вправе обратиться в суд с заявлением об обращении в доход Российской Федерации объектов недвижимости, в отношении которых должностным лицом не представлено сведений, подтверждающих их приобретение на законные доходы.

В этом случае, в отсутствие доказательств его приобретения на законные доходы, на основании части 2 ст. 235 ГК РФ, осуществляется принудительное изъятие у собственника имущества, которое допускается по решению суда, в доход РФ.